Sistema de folio real

Uno de los más destacados sistemas registrales es el sistema alemán, también denominado ampliamente como sistema de folio real, mediante el cual los registros de la Propiedad se organizan a base de folio real; id est, ordenándose por fincas, resultando la inscripción constitutiva para las transmisiones y demás actos por negocio jurídico inter vivos. 

En resumen, a cada finca o inmueble se le asigna un número, el cual se mantiene en el tiempo, indiferentemente del dueño de la propiedad, es decir, el registro se da sobre el inmueble, no sobre los dueños o propietarios. En los libros se van anotando progresivamente los movimientos e historia de estos inmuebles, reservándose folios a los efectos.

El derecho de este modo inscrito goza de la presunción de exactitud, y el titular registral se encuentra debidamente protegido. 

La regulación sustantiva del sistema de folio real se halla en el Código Alemán (BGB), y sus notas características son:

1. La unidad básica del Registro de la Propiedad es la finca, y por tanto y para cada una de ellas, se apertura un folio registral.
2. Los derechos reales inscribibles se encuentran taxativamente especificados por la ley, siguiéndose por ende, el sistema de numerus clausus.
3. Para la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos registrables, resultan imprescindibles tanto el acuerdo real, entendido como negocio de disposición sobre el bien inmueble, y la inscripción que expresa el cambio jurídico del bien inmueble.
4. En cuanto al valor y la eficacia de las inscripciones, existe una presunción de exactitud del contenido del Registro de la Propiedad.
5. En relación con la calificación de los títulos, se rige por el principio de legalidad.
6. En último lugar, es básico el principio de especialidad de los actos y derechos inscritos, los cuales deben constar en el Registro con las mayores de las correciones.